Mietshaus verkaufen in Nürnberg – das ist wichtig!
Ob als vermietete Kapitalanlage oder als Mehrfamilienhaus mit mehreren Parteien, der Immobilienverkauf von Mietshäusern ist eine größere Herausforderung als das klassische Einfamilienhaus. Die Vorgehensweise und die Art der vorzulegenden Unterlagen unterscheiden sich, auch der Aufwand für die Verkäuferseite ist etwas größer. Worauf Sie als Eigentümer*in achten sollten, zeigen wir Ihnen hier.
Was ist beim Immobilienverkauf von Mietshäusern zu beachten?
Der wichtigste Grundsatz beim Verkauf eines Mietshauses ist: Alleine der Eigentümerwechsel bricht nicht die bestehenden Mietverhältnisse. Die Käuferseite übernimmt somit die bestehenden vertraglichen Verpflichtungen. Da bei einem Miethaus selten die Eigennutzung im Vordergrund steht, müssen neben der Immobilie selbst auch die Mietverhältnisse geprüft werden.
Für potenzielle Immobilienkäufer*innen ist deshalb von Interesse, wie lange Mietverträge bestehen, wie pfleglich Mieter*innen mit der Immobilie umgehen und ob es offene Mietforderungen gibt. Auch bei der Besichtigung der Immobilie muss ein größerer Aufwand eingeplant werden.
Was ist eine sinnvolle Vorgehensweise?
Im ersten Schritt sind Mietparteien über den möglichen Eigentümerwechsel zu informieren, die Eigentumsrechte an einer Wohnung des Mietshauses erworben haben. Hiernach sollten mit einzelnen Mietparteien Termine für die Besichtigung der Räumlichkeiten durch potenzielle Käufer*innen abgeklärt werden. Nach der aktuellen Rechtslage ist es ausreichend, dass eine Mietpartei die Wohnung für zwei Stunden pro Woche zur Besichtigung freigibt.
Im Umgang mit potenziellen Käufer*innen sollten neben den üblichen Unterlagen zum Immobilienverkauf Mietverträge und weitere Vereinbarungen mit den Mietparteien in Schriftform vorgelegt werden. Beispielsweise kann durch den Verkauf die Erstellung der Nebenkostenabrechnung oder die Rückzahlung der Mietkaution nach Kündigung auf den/die neue/n Eigentümer*in übergehen.
Wie solche und weitere Umstände individuell geklärt werden, ist explizit im Kaufvertrag festzuhalten. Der Vertrag geht somit über den klassischen Kaufvertrag von Immobilien hinaus, die Erstellung und Betreuung sollte unbedingt mit einem erfahrenen Maklerbüro oder ähnlichen Experten durchgeführt werden.
Welche Unterlagen werden beim Verkauf eines Mietshauses zusätzlich benötigt?
Für die Vermarktung des Mietshauses und als Verhandlungsbasis mit potenziellen Käufer*innen sollten Sie diese Unterlagen frühzeitig zusammenstellen:
- aktuelle Flurkarte der Immobilie
- Grundbuchauszug, nicht älter als drei Monate
- Grundrisse und Baubeschreibung
- Energieausweis der Immobilie
- Aufstellung der Instandhaltungsmaßnahmen
- bestehende Miet- und Pachtverträge
- sonstige Vereinbarungen mit den Mietparteien
Die Zusammenarbeit ist mit einem formalen Aufwand und Terminen im Notariat, Grundbuchamt, Architekten und mehr verbunden. Die professionelle Unterstützung, beispielsweise durch Die Maklerei ImmobilienKultur, nimmt Ihnen viele dieser Schritte und Mühen ab.
Dürfen neue Eigentümer*innen den Mietparteien zeitnah kündigen?
Mieter*innen müssen übrigens nicht fürchten, aus dem Grund eines geplanten Eigentümerwechsels die Kündigung zu erhalten. Ähnlich wie beim Mietverhältnis ohne einen Wechsel sorgt alleine die strenge Prüfung auf Eigenbedarf dafür, dass eine Kündigung des Mietvertrags rechtlich zulässig wäre.
Sie haben noch offene Fragen? Kontaktieren Sie uns von Die Maklerei ImmobilienKultur und wir beraten Sie gerne zum Thema Immobilienverkauf von Mietshäusern und Kapitalanlagen in Nürnberg!